Sì: anche se Airbnb ti ha già trattenuto il 21%, devi comunque dichiarare i redditi degli affitti brevi. Dal 2024 quella ritenuta è a titolo d'acconto — un anticipo sulle imposte, non il saldo finale (art. 4 D.L. 50/2017, come modificato). In dichiarazione ricalcoli l'imposta dovuta e scomputi quanto la piattaforma ha già versato per tuo conto: se il trattenuto è superiore, la differenza ti torna indietro; se devi di più (per esempio il 26% su una seconda unità), versi il conguaglio. Aggiornato a luglio 2026.
Questa pagina non è un manuale fiscale personalizzato: per la tua situazione specifica serve un commercialista. Ma i meccanismi qui sotto valgono per chiunque affitti a Milano tramite portali, e capirli evita l'errore più comune — pensare che "tanto Airbnb ha già pagato tutto".
Perché la ritenuta del 21% è solo un acconto, non la tassa finale
Quando un portale interviene nel pagamento (incassa dal cliente e ti gira il netto), la legge lo obbliga a trattenere il 21% sul canone e a versarlo all'Erario con codice tributo 1919, entro il 16 del mese successivo (art. 4 co. 5 e 5-bis D.L. 50/2017). Fino al 2023, per chi optava per la cedolare secca, quella ritenuta era a titolo d'imposta: pagata quella, la partita era chiusa. Dal 2024 non è più così: la ritenuta è sempre a titolo d'acconto.
Cosa cambia in pratica: il 21% trattenuto diventa un credito che porti in dichiarazione. Lì ricalcoli l'imposta effettiva sui canoni percepiti (cedolare secca o IRPEF, a seconda dell'opzione), sottrai quanto già trattenuto e chiudi il conto. Non è un cavillo: è la ragione per cui la dichiarazione resta obbligatoria anche quando "il fisco è già stato pagato". Saltarla significa non chiudere il saldo — e, quasi sempre, perdere l'eventuale rimborso a tuo favore.
Airbnb e Booking non trattengono allo stesso modo
La ritenuta scatta solo per l'intermediario che interviene nel pagamento. È la distinzione che confonde più proprietari.
- Airbnb incassa dal cliente e gira il netto all'host: interviene nel pagamento, quindi applica la ritenuta del 21% e rilascia la Certificazione Unica.
- Booking.com, nel modello tradizionale, non incassa per conto tuo: il cliente paga te direttamente (carta o contanti) e Booking trattiene solo la propria commissione. In quel caso Booking non opera la ritenuta e non emette una CU con trattenuta: ricevi il canone lordo e lo dichiari per intero. Se invece usi i servizi di incasso della piattaforma (pagamenti gestiti da Booking), l'intermediario interviene nel pagamento e la ritenuta torna a doversi applicare.
Morale operativa: non dare per scontato che "i portali trattengono tutti il 21%". Verifica per ogni piattaforma se l'incasso passa da lei o arriva diretto a te. Sul canale dove non c'è ritenuta, l'intera imposta la versi tu — quindi mettila da parte, non spenderla.
Dove trovi la Certificazione Unica (CU) di Airbnb
La CU è il documento che ti dice, nero su bianco, quanto la piattaforma ha incassato per tuo conto e quanto ha trattenuto. La rilascia l'intermediario che ha operato la ritenuta, e va messa a disposizione entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello di incasso.
Su Airbnb la trovi nell'area del tuo account dedicata ai documenti fiscali / alla cronologia delle transazioni, e di norma ti viene anche inviata via email quando è disponibile. Serve per due cose: (1) sapere l'importo esatto della ritenuta da scomputare in dichiarazione; (2) riconciliare i canoni lordi con quanto effettivamente accreditato, al netto di commissioni e trattenuta.
Se un portale non ha operato ritenuta (tipicamente Booking con incasso diretto), non aspettarti una CU con trattenuta da quel canale: la prova dei ricavi sono gli estratti conto e la reportistica della piattaforma, e quei canoni li dichiari lordi.
L'Agenzia delle Entrate vede già i tuoi incassi (da più fonti)
Sì, e da tempo. Non serve che tu dichiari perché il fisco "scopra" gli affitti brevi: i dati gli arrivano comunque, da almeno tre canali sovrapposti.
- CU e modello 770: l'intermediario che trattiene la ritenuta comunica all'Agenzia i tuoi dati, la CU e il riepilogo annuale (770).
- Comunicazione dei dati dei contratti: gli intermediari trasmettono all'Agenzia i dati delle locazioni brevi intermediate.
- DAC7 (Dir. UE 2021/514): tutte le piattaforme digitali comunicano all'Agenzia delle Entrate i corrispettivi dei venditori/host entro il 31 gennaio dell'anno successivo. Le sanzioni per omessa o infedele comunicazione (2.000–21.000 € circa) sono a carico della piattaforma, non tua — ma il risultato è che i tuoi incassi risultano già archiviati (fonte: Agenzia delle Entrate, scambio automatico DAC7).
A questi si aggiunge una novità 2026: dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile il Regolamento (UE) 2024/1028, che impone alle piattaforme di verificare il numero di registrazione degli annunci (in Italia il CIN) e di trasmettere dati mensili su prenotazioni, ospiti e immobili. In altre parole, la fotografia della tua attività diventa mensile, non annuale.
La conclusione non è allarmistica, è aritmetica: mettersi in regola conviene, perché l'incrocio dei dati rende l'omissione facilmente rilevabile e fa perdere gli eventuali rimborsi. Dichiarare correttamente, spesso, significa recuperare parte del 21% già trattenuto.
Cosa fare in dichiarazione, passo per passo
Il percorso, semplificando, è questo.
- Somma i canoni percepiti su tutti i canali (Airbnb, Booking, prenotazioni dirette), al lordo delle commissioni delle piattaforme. Sotto cedolare secca le commissioni OTA non sono deducibili: la base imponibile è il canone.
- Scegli il regime: cedolare secca (aliquota fissa, sostituisce IRPEF e addizionali) oppure tassazione ordinaria IRPEF. La scelta è per unità e si esercita in dichiarazione.
- Applica l'aliquota corretta. Per i redditi 2025 (dichiarazioni presentate nel 2026), la cedolare è al 21% su una sola unità immobiliare a tua scelta e al 26% sulle eventuali altre, entro il limite di quattro appartamenti destinati a locazione breve.
- Scomputa la ritenuta. L'importo trattenuto e certificato nella CU si sottrae dall'imposta dovuta, così non lo paghi due volte. Se il trattenuto supera l'imposta, la differenza è un credito (rimborso o compensazione).
- Indica il CIN di ciascun immobile (vedi sotto).
Il punto che vale soldi veri: se hai una sola unità e opti per il 21%, la ritenuta del 21% e l'imposta dovuta tendono ad allinearsi. Se hai più unità, decidi con criterio quale mettere al 21% — di norma conviene destinarvi quella con i canoni più alti, spostando il 26% su quella che rende meno. È una scelta da fare con il commercialista, ma sapere che esiste è già metà del risparmio.
Cosa cambia dal 2026 (redditi 2026, dichiarazione 2027)
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1 co. 17) ha riscritto le regole dal 1° gennaio 2026: la cedolare secca sulle locazioni brevi vale al massimo per due appartamenti per periodo d'imposta (21% su una unità a scelta, 26% sull'altra); dal terzo l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale (partita IVA e adempimenti d'impresa). Riguarda i redditi che dichiarerai nel 2027: se stai pianificando su tre o più immobili, tienilo presente ora.
Dove va il CIN nel 730 (e nel Redditi PF)
Dalle dichiarazioni presentate nel 2026 (redditi 2025) il CIN va indicato in dichiarazione dei redditi per ogni unità data in locazione breve o turistica. Non è un adempimento nuovo di per sé — il CIN è obbligatorio dalla fine del 2024 — ma da quest'anno confluisce anche nel modello dichiarativo.
- Nel modello Redditi PF il CIN si riporta nella sezione dei redditi dei fabbricati (quadro RB) e nel quadro RS, rigo RS533, dedicato ai dati delle locazioni brevi.
- Nel modello 730 il CIN si indica nel quadro dei redditi dei fabbricati (quadro B), in corrispondenza dell'immobile locato.
Non avere il CIN, a monte, ti espone a sanzioni ben più pesanti della dichiarazione (da 800 a 8.000 € per unità priva di codice). Se non l'hai ancora richiesto, quello viene prima: la casella in dichiarazione presuppone che il codice esista già.
Cosa cambia se deleghi la gestione a un professionista
Qui sta la parte che pochi contenuti spiegano. Quando affidi la casa a un gestore che incassa i canoni per tuo conto, è il gestore-intermediario a operare la ritenuta del 21%, versarla con il codice 1919, rilasciarti la Certificazione Unica e presentare il 770. A te resta un rendiconto ordinato e i dati pronti per la dichiarazione, senza rincorrere estratti conto su più portali.
SmartStay gestisce gli affitti brevi a Milano con due assetti di mandato: locale (mandato senza rappresentanza) e remoto (mandato con rappresentanza e mandato d'incasso). In entrambi i casi l'obiettivo è lo stesso — un unico interlocutore per incassi, adempimenti e rendicontazione — così che a fine anno tu abbia i numeri in ordine e la ritenuta già certificata, non un puzzle da ricostruire. Non facciamo la tua dichiarazione al posto tuo (quello resta il campo del commercialista): mettiamo in fila i dati perché farla sia semplice.
Domande frequenti
Airbnb mi trattiene già il 21%: devo comunque fare la dichiarazione?
Sì. Dal 2024 la ritenuta del 21% operata da Airbnb è a titolo d'acconto, cioè un anticipo, non la tassa definitiva. In dichiarazione ricalcoli l'imposta dovuta (cedolare o IRPEF) e scomputi quanto già trattenuto: se hai pagato in eccesso ti torna indietro, se devi di più versi la differenza. Non dichiarare significa non chiudere il saldo e, spesso, rinunciare a un rimborso.
Dove trovo la Certificazione Unica di Airbnb?
La CU è rilasciata dalla piattaforma che ha operato la ritenuta, entro il 16 marzo dell'anno successivo agli incassi. Su Airbnb la trovi nell'area del tuo account dedicata ai documenti fiscali o alla cronologia delle transazioni, e di norma la ricevi anche via email. Certifica quanto è stato incassato per tuo conto e quanto trattenuto: è il documento da cui parti per scomputare la ritenuta in dichiarazione.
Booking mi trattiene il 21% come Airbnb?
Dipende da chi incassa. Nel modello tradizionale Booking non gestisce il pagamento — il cliente paga te direttamente — quindi non opera la ritenuta e non emette una CU con trattenuta: ricevi il canone lordo e lo dichiari per intero. Se invece usi i pagamenti gestiti dalla piattaforma, allora Booking interviene nell'incasso e la ritenuta del 21% torna ad applicarsi. Verifica sempre come arriva il denaro.
L'Agenzia delle Entrate vede i miei incassi Airbnb?
Sì, da più canali. L'intermediario comunica CU e 770 e trasmette i dati dei contratti; con la normativa DAC7 le piattaforme comunicano i corrispettivi entro il 31 gennaio dell'anno dopo; dal 20 maggio 2026, con il Regolamento (UE) 2024/1028, la trasmissione dei dati di prenotazione diventa mensile. Il fisco ha già la fotografia della tua attività: dichiarare correttamente è la scelta razionale.
Dove va il CIN nel 730?
Dalle dichiarazioni 2026 (redditi 2025) il CIN va indicato per ogni immobile locato. Nel modello 730 si riporta nel quadro dei redditi dei fabbricati (quadro B), in corrispondenza dell'unità. Nel modello Redditi PF va nel quadro RB e nel quadro RS, rigo RS533. Presuppone che tu abbia già ottenuto il CIN: la sua assenza è sanzionata a monte (da 800 a 8.000 € per unità).
La ritenuta del 21% è la tassa finale che pago?
No, non più. Fino al 2023, per chi optava per la cedolare, la ritenuta poteva essere a titolo d'imposta e chiudere la partita. Dal 2024 è sempre a titolo d'acconto: un anticipo da conguagliare in dichiarazione. L'imposta finale può essere pari, inferiore o superiore al 21% trattenuto, a seconda del regime scelto e del numero di unità.
Ho due case su Airbnb: come scelgo quale tassare al 21%?
Per i redditi 2025 puoi applicare il 21% a una sola unità a tua scelta e il 26% all'altra (entro quattro immobili). In genere conviene destinare il 21% all'immobile con i canoni più alti, così l'aliquota ridotta pesa sulla base maggiore. È una decisione da prendere con il commercialista in fase di dichiarazione, ma è una leva concreta di risparmio. Dal 2026 il limite scende a due appartamenti.
Cosa rischio se non dichiaro perché "tanto Airbnb ha già trattenuto"?
Rischi un accertamento facile. Il fisco ha già i tuoi incassi da CU, 770 e DAC7 (e dal 20/5/2026 su base mensile): l'incrocio con una dichiarazione mancante o incompleta emerge da solo. Oltre alle sanzioni per omessa/infedele dichiarazione, perdi l'eventuale rimborso della ritenuta versata in eccesso. Mettersi in regola, nella maggior parte dei casi, costa meno che restare esposti.